Endret: 29 nov 2016     Opprettet: 9 mai 2014

Informasjonsskriv om balkongprosjektet mai 2014

Sendt ut til alle andelseiere 8. mai 2014

Vi har hatt mye aktivitet i det siste i balkongprosjektet etter beboermøtet 10. april.

Videre har vi ferdigstilt spørreundersøkelsen som ble sendt ut rett før påske. Resultatene av denne er finner du på linken her , samt under "Dokumenter" i menyen til venstre.

Med bakgrunn i en del juridiske spørsmål som ble stilt på beboermøtet har vi engasjert advokatene i OBOS for en redegjørelse av disse spørsmålene. Brevet fra OBOS-advokatene finner du på linken her , samt under "Dokumenter i menyen til venstre.

For å kommentere resultatene av spørreundersøkelsen:

128 av 133 andelseiere svarte på alle spørsmålene, så det er veldig bra! Dette gir resultatene troverdighet og representativitet.

Videre er det veldig betryggende at over 60 % av andelseierne er fornøyd med balkonggruppens arbeid mot kun litt over 10 % som var misfornøyd. I tillegg var det mange kommentarer på at vi gjør en bra jobb, noe som er hyggelige tilbakemeldinger :-)

Spørsmål nummer 2, 4, 9 og 23 inneholdt kommentarer fra respondentene. Disse kommentarene har blitt fjernet fra den vedlagte pdf-filen. Grunnen til at vi "sensurerte" disse kommentarene er at respondentene ikke ble informert om at deres kommentarer ville bli publisert. Hvis de hadde det, ville kommentarene mest sannsynligvis sett annerledes ut. Dette var med andre ord gjort med hensikt for å få frem "usensurerte" meninger og synspunkter fra andelseierne som balkonggruppen kunne ta videre.Dessuten har vi en facebook-gruppe som er åpen for å lufte meninger på, slik at dette er riktig forum for meningsutvekslinger.

Alle kommentarer er gjennomgått og vurdert om de skal tas med videre i vurderingene i prosjektet, men det blir ikke gitt noen individuell tilbakemelding til andelseierne på deres kommentarer på grunn av at dette vil være svært arbeidskrevende for balkonggruppen gitt den mengden av kommentarer/innspill som ble gitt. Vi ber derfor om forståelse for dette.

Det er også veldig betryggende at over 80% er fornøyd med balkongplasseringen sin. Det viser at plasseringene har "falt i smak" for de aller fleste. Aller helst skulle vi hatt 100 % her, men dessverre er det slik at det er nærmest umulig å gjøre alle til lags i et så stort og komplisert prosjekt, selv om vi prøver så hardt vi kan.

Vedrørende kostnadsfordeling var det kun 2 alternativer for kostnadsfordeling som det var enighet om, nemlig alternativ 1 og 4. Hvis man fjerner de som svarte "hverken eller", så var ganske nøyaktig 2/3 av respondentene enige i disse forslagene.

Nærmere undersøkelse av spørsmål nr. 10 viser at det kun er 1 andelseier som må fjerne deler av en kjøkkenbenk som resultat av ny balkong. De andre som svarte "ja" på dette spørsmålet har misforstått angående flytting av radiatorer, vinduer og åpning av vegg ettersom dette er naturligvis forventet for de fleste andelseiere.

Resultatet av spørsmål nr. 12 vedr. viktighet av balkongdybde ble slik balkonggruppen forespeilet, nemlig at de aller fleste (80 %) mente balkongdybde var viktig. Derfor vil balkonggruppen fortsette med å jobbe for å få en så dyp balkong som mulig.

På spørsmål nr. 15 viste det seg at 70% av andelseierne er imot at det utbetales erstatningssummer til de andelseierne som ikke vil kunne få balkong som resultat av redusert lysinnslipp. Dette er også videre støttet opp av advokatenes redegjørelser, samt erfaringene til OPAK og Grep Arkitektkontor på dette området.

Spørsmål nr. 7 resulterte i 70% flertall for å inkludere an andelseier med eksisterende balkong inn i balkonggruppen. Derfor kan vi med glede informere om at Gunhild Elle Løtveit har blitt inkludert i gruppen. Gunhild bor i Sandefjordgata 5 C, leilighet 406 og har i dag balkong. Hovedgrunnen til at vi valgte å inkludere Gunhild i balkonggruppen er todelt; For det første er hun en av de 4-5 særtilfellene av eksisterende balkongeiere ettersom hennes balkong må flyttes. For det andre har Gunhild vært styreleder og har tidligere gjort en god jobb for borettslaget. Kombinasjonen av disse to faktorene gjør at balkonggruppen føler at Gunhild vil kunne representere eksisterende balkongeiere på en god måte.

Videre vil det være naturlig at eksisterende balkongeiere kan ta kontakt med Gunhild direkte hvis det er noe de føler de ønsker å lufte eller diskutere vedrørende balkongprosjektet. Det er selvsagt fortsatt åpent for alle andelseiere å ta kontakt med styret eller balkonggruppen heller hvis de ønsker det.

Gunhilds e-post er gunhild.lotveit@hotmail.com

Velkommen skal du være, Gunhild!

Vedrørende juridiske vurderinger utført av OBOS-advokatene:

Vi håper denne utredningen vil svare en del spørsmål som er reist i balkongprosjektet for andelseierne. For styret er dokumentet en god bekreftelse fra en profesjonell og uavhengig aktør på at vi hittil har gjennomført prosjektet på en god måte.

Spørsmålet om å hensynta endring i markedsverdier for alle andelseiere har balkonggruppen nå valgt å gå bort fra gitt advokatenes begrunnelser. Det samme gjelder fordelingsnøkkelen. Dette betyr at forslag nr. 2 og 3 fra balkonggruppen faller bort.

Cornelia Valebjørg sitt forslag vil også balkonggruppen velge å ikke gå videre med begrunnelse av at den benytter seg av markedsverdier, men også fordi den er meget komplisert, noe advokatene frarådet i deres utredning.

Dette resulterer at det gjenstår kun 2 alternativer til kostnadsfordeling som fortsatt er aktuelle; nemlig alternativ 1 og alternativ 4 fra balkonggruppens presentasjon (se link til presentasjonen her ).

Med bakgrunn i resultatene fra spørreundersøkelsen, er disse to alternativene også sammenfallende med andelseiernes ønsker.

Balkonggruppen har foreløpig valgt å vektlegge alternativ 4 i videre arbeid med kostnadsfordelingen, altså en justert byggekostnad hvor kun de "verste" tilfellene av eksisterende balkongeiere vil få redusert kostnadsfordeling (ut ifra ren byggekostnad) som følge av deres situasjon. Hvem disse andelseierne er vil bli nøyere gjennomgått på et senere tidspunkt. Dette valget er videre understøttet av resultatet for spørsmål nr. 14 og til dels nr.13 i spørreundersøkelsen.

Det skal nevnes at endelig kostnadsfordeling er ikke fastsatt ettersom dette er kun styret som kan gjøre etter at lånet er tatt opp.

Prosjektet går nå videre i en mer operasjonell planleggingsmetode med byggesøknad, innhenting av tilbud fra entreprenører, deling av helhetsplan med naboborettslag osv. før vi starter opp med bygging til høsten.

Se balkonggruppens presentasjon på beboermøtet for den foreløpige tidsplanen i prosjektet.

Vi sender ut mer informasjon etter at vi har kommet lengre i prosessen som nevnt over.

Med vennlig hilsen

Ole Gudbrann Hempel

Leder av balkonggruppen

Sandefjordgata Borettslag

Mob: 40639943