Endret: 29 nov 2016     Opprettet: 8 jul 2014

Informasjonsskriv Balkongprosjektet 8. juli 2014

Hei alle sammen,

Ferietiden er nå over oss, men ikke helt uten en liten statusoppdatering i balkongprosjektet!

Vi har sendt inn byggesøknad til Plan- og Bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune i begynnelsen av uke 25 (19. juni) og forventet behandlingstid er maksimum 12 uker. Vi forventer derfor et svar fra PBE i uke 37 (8. - 14. september).

Vi har også sendt ut en tilbudsinnbydelse til 5 forskjellige entreprenører som vi håper kan gi oss et tilfredsstillende tilbud på selve byggingen og balkongene med alt materiale. Disse har fått svarfrist i uke 33 (11. - 17. august), noe som gir balkonggruppen noe "å ta fatt på" før vi får svar fra PBE. Signering av avtale med entreprenør vil ikke skje før vi har en godkjent byggesøknad fra PBE, men vi har satt svarfristen slik at vi får utnyttet tiden etter sommeren mest mulig effektivt slik at byggestart kan begynne så tidlig som mulig.

I tillegg har vi distribuert "Helhetsplanen" for balkongbygging til de 3 andre borettslagene som PBE påpekte at vi burde gjøre (i referatet fra forhåndskonferansen med PBE i desember 2013). Vi har også fulgt opp med et møte med 2 av disse borettslagene for å snakke gjennom helhetsplanen og implikasjoner for dem. Tilbakemeldingene vi fikk var utelukkende positive:-)

Helhetsplanen er noe "uortodoks" at PBE ber om å utarbeides i forbindelse med en byggesak, men balkonggruppen ønsket å strekke seg for å tilfredsstille ønskene til PBE i håp om økt "godvilje" fra etaten i behandlingen av byggesøknaden.

Så, hva skjer nå?

Nå er det sommer og frem til vi får svar fra entreprenører eller PBE, må vi bare vente.

Med hensyn til overnevnte datoer, vil byggestart kunne skje i slutten av oktober og pågå i ca. 1-1,5 år. Alt dette vil komme klarere frem når vi gjennomgår mottatte tilbud og har signert med en entreprenør.

Med hensyn til selve byggeprosessen , har balkonggruppen vedtatt at vi prinsipielt skal unngå bygging av balkonger mot bakgårdene på våren, sommeren og høsten, men spesielt om sommeren da bakgårdene er mye i bruk på denne årstiden. Det betyr at vi vil prøve å vektlegge bygging i bakgårdene på vinterhalvåret, men vi må komme tilbake til dette senere da vi har signert med en entreprenør.

Med hensyn til belastning av fellesgjeld til andelseierne som får ny balkong, så har balkonggruppen forhørt seg med OBOS og kommet frem til at vi ikke kan belaste andelseierne enkeltvis ved ferdistillelse av balkongen. Tidligere har balkonggruppen signalisert muntlig at dette vil være fremgangsmåten for belastning av fellesgjeld, men dessverre er dette ikke mulig.

Grunnen til dette er todelt:

1. Dette vil føre til uforholdsmessig arbeid for balknggruppen og styret i en tid hvor det vil allerede være høy arbeidsbelastning i prosjektet fra før.

2. En slik løsning ville føre til at borettslaget måtte bære alle rentekostnadene for opptrukket gjeld inntil ferdigstillelse, noe som er forventet å være en periode på over ett år. Disse kostnadene ville føre til at borettslaget ville gå dypt i underskudd, noe som ikke er ønskelig.

3. Underveis i byggeprosessen vil borettslaget ta opp gjeld. Hvis man ventet til ferdigstillelse av balkongene med å fordele gjelden, ville denne automatisk blitt fordelt gjennom fordelingsnøkkelen, noe som igjen vil skape skattemessige problemer for de enkelte andelseierne ved omfordelingen ved ferdigstilling.

Så, hvordan blir man belastet fellesgjeld gjennom byggeprosessen og inntil ferdigstillelse av balkongene?

Borettslaget vil ta opp gjeld i 4 transjer, mao så vil de estimerte totale byggekostnadene på kr. 18,5 mill bli tatt opp kr. 4,625 mill om gangen. Fordelingen underveis vil bli etter vedtatt kostnadsfordeling (se tidligere nyhetsskriv om dette), med en endelig, liten, korrigering når hele balkongprosjektet er ferdigstilt. Dette er måten fordeling av fellesgjeld ble gjort på i 2004/05 i.f.m. oppgradering av badene i borettslaget. Det betyr at alle andelseiere som vil få ny balkong kan forvente økning i månedlige kostnader når vi tar opp den første transjen av lånet, noe som er forventet å skje i løpet av november-desember 2014. Merk at dette kun vil være en fjerdedel av estimert total månedskostnad for balkongene.

For de andelseiere som ikke ønsker noen økt fellesgjeld, men heller vil betale for balkongen sin direkte, så vil vi komme tilbake til dette senere ettersom dette fortsatt er noe uklart.

Da gjenstår det bare å ønske alle beboere en riktig god sommer!

Med vennlig hilsen

Ole Gudbrann Hempel

Leder av balkonggruppen

Sandefjordgata Borettslag

Mob: 40639943